Navegando el corto plazo, preparándose para el largo plazo

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Uri Iskin, licenciado en economía con una maestría en marketing, es un brasileño de treinta y ocho años que lleva casi tres décadas en Argentina. Casado y con tres hijos es el CEO y co-fundador de HIT cowork. “Siempre me apasionó la tecnología de servicios y comunidad”, quizá por eso empezó trabajando para la empresa española de telecomunicaciones Telefónica en la que según nos cuenta “me perfilé para entrar en el sector de los espacios de trabajo flexible”.

HIT Group ya existía. Era una empresa familiar de real estate corporativo en la que “había la idea de generar una nueva unidad de negocio centrado en coworking”. Hit Group, nos cuenta Uri, tiene cuatro unidades distintas. La más grande es la desarrolladora que construye edificios, pero también dispone de HIT arco (arquitectura corporativa) que se encarga del diseño de los espacios y Open office que se encarga de proveer de mobiliario y otros elementos. La cuarta es obviamente HIT cowork que dispone de nueve espacios en Buenos Aires, uno en Valparaiso (Chile), y otro en Lima (Perú) con un total de 30.000m2 y 5000 “escritorios”, una plantilla de casi cien personas y la ambición de expandirse a Brasil, Colombia, Uruguay y México.

“Desde el primer día tuvimos una inclinación hacia el sector corporativo y desde el primer día tuvimos que combatir mucho con el concepto que la gente tiene de un coworking donde no puedo personalizar nada y tengo que compartir con un millenial o con un hipster".

"Por eso, aunque empezamos en 2015, a partir de 2016 o 2017 empezamos a hablar de /flex space/, oficinas flexible u oficinas en modalidad de servicio, en lugar de coworking”.

HIT cowork está enfocado al 100% en este tipo de público. En 2017 cerraron el primer gran contrato con una empresa como Accenture a la que le ofreció un espacio, pero durante la conversación que tuve con Uri también mencionó Google, Banco Santander, o Danone. Para las empresas disponer de un espacio flexible les permite instalarse con un KPEX de cero, poder crecer y decrecer de manera mucho más flexible que con un contrato tradicional. Este tipo de ventajas son especialmente útiles cuando adquieren una nueva empresa, abren una nueva división, se embarcan en un proyecto que tendrá una duración en el tiempo, empresas extranjeras que quieren entrar en un mercado, startups con un rápido crecimiento o cuando hay mucha incertidumbre.

“Y entonces llegó 2020. Revisamos densidades, layouts, protocolos y aprovechamos este momento de menos movimiento para mejorar la eficiencia. En abril-mayo tuvimos una caída en facturación de entre el y 5-10% que correspondía aproximadamente al 5% de membresías flexibles que teníamos en ese momento {hay que tener en cuenta que los espacios de trabajo flexible centrados en cliente corporativo tienen contratos más largos y por tanto tardan más en poder hacer efectivas las bajas}. Las empresas que tenían contratos que vencían estaban menos proclives a renovar".

"Así llegamos a agosto que fue nuestro momento más bajo que la vacancia no llegó a alcanzar el 50%".

Esta situación les provocó obviamente que algunos meses estuvieran en un P&L {pérdidas y ganancias} operativo en rojo. En el último trimestre del año la situación mejoró y pudieron cerrar algunos contratos dejando un resultado positivo en el P&L operativo.

Así Danone ocupó la oficina que Accenture había dejado libre pasando a un esquema flexible. “Danone en Argentina se está reduciendo muchísimo, pasaba de una oficina de cinco mil metros a una posición mucho menor”. La dimensión de HIT les permitía usar esta oficina “central” y a la vez cualquiera de otros espacios repartidos por toda la ciudad. Así pudo reducir en un 75% los costes relacionados a la oficina.

“Es impresionante {continúa Uri} el ahorro que se genera cuando una empresa puede cambiar su mentalidad y adoptar esta modalidad de uso”.

Aunque hasta ahora no han tenido que reducirse en términos de espacios, sí que han tomado la decisión de no renovar uno que disponían en el que define como micro-centro de Buenos Aires, “obviamente es un sitio que es más golpeado a nivel de demanda. Afortunadamente no tuvimos que tomar ninguna decisión drástica porque los propietarios de nuestros espacios nos han acompañado mucho y nos han permitido ofrecer el grado de flexibilidad que nuestros clientes demandan".

“La industria será transformada”.

Y aunque él quiere apostar a un futuro en el que el trabajo remoto pueda llegar a todo el mundo, cree que la próxima década será una década de transformación. “En el corto duele y seguirá doliendo un tiempo más hasta que el mundo esté más vacunado y dejemos estos tiempos atrás. No está claro qué es lo que va a pasar con las oficinas, con la demanda, con el stock pero creo que si abrimos los ojos y en 2022 o 2023 está todo el mundo vacunado no veo porqué no debemos volver a la oficina. Me gusta creer en un futuro con la tecnología necesaria para poder prescindir de la oficina pero creo que ese futuro aun no ha llegado”. “La pandemia pasará pero no todo volverá a ser como antes. Estamos cambiando en la manera cómo hacemos nuestro negocio. Antes rentabas gran cantidad de m2 a un propietario al menor precio posible durante un periodo largo de tiempo. Tú transformabas ese espacio para poder ofrecerlo en pequeñas porciones en fracciones de tiempo a empresas que buscaban una flexibilidad que el real estate tradicional no podía darles. Eso claramente tiene un problema que todos los analistas señalaron cuando tuvieron que evaluar la salida a bolsa en 2019 de un competidor que todos conocemos {WeWork}: en el caso de que llegue una crisis tu tienes obligaciones a largo plazo de las que no te puedes desligar mientras que tu clientela tiene compromisos a corto plazo. Esto también lo vimos en 2001 con el Chapter 11 de IWG o el actual de Knotel {finalmente adquirida por Newmark}”.

“Los incentivos entre operador y propietario no estaban alineados. No tenía ningún sentido: si tu eres un operador y tienes tu lugar vacío no hay manera de que puedas pagar tu renta. Lo que viene hacia adelante es un negocio compartido”.

"Se trata de entender que el operador no sólo ofrece un servicio a su cliente sino también al propietario del espacio al agregar una capa de servicios a sus metros cuadrados".

“Hasta ahora esto funcionó sin preocupaciones, pero ya no funciona: este es el wake up call que nos ha traído esta pandemia”. Según Uri, la oportunidad de operadores similares a HIT es “ayudar a estos propietarios, a estos grandes tenedores de metros cuadrados a convertir sus espacios a espacios con servicios, en espacios flexibles. Este es el gran reto, y los que no lo entiendan serán los Kodak del real estate”.

Nadie sabe cuándo ni cómo dejaremos atrás estos tiempos, pero nos quedamos con la frase de un artículo que Uri Iskin leyó hace poco y que mencionó en nuestra conversación: “el corto plazo aún está siendo duro. El largo plazo es prometedor y será brillante”.

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Feliz Coworking!